Hubert Haas
Leiter Hausverwaltung
Buena Berlin
Erfahrener Immobilienverwalter in Berlin mit über 20 Jahren Erfahrung.
Lilia Pitz
Leiterin Hausverwaltung
Buena Köln
Erfahrene Immobilienverwalterin in Köln mit über 7 Jahren Erfahrung.
Verschiedene Situationen können dazu führen, dass eine Kündigung des Mietverhältnisses notwendig wird. Für Vermieter existieren dabei spezifische rechtliche Vorgaben, die für eine wirksame Kündigung eingehalten werden müssen. In welchen Fällen eine Kündigung des Mieters möglich ist und was dabei beachtet werden muss, erfahren Sie im folgenden Artikel.
1. Welche Kündigungsgründe gibt es als Vermieter
In Deutschland ist das Mietrecht so gestaltet, dass es dem Mieter oft Vorrang gewährt. Daher kann eine Kündigung des Mieters nur erfolgen, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sind dafür unter § 573 drei Hauptgründe genannt, die ein solches berechtigtes Interesse für eine Kündigung darstellen. Diese lauten:
Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt die Wohnung für den eigenen Gebrauch oder um sie Familienmitgliedern oder Personen seines Haushalts zur Verfügung zu stellen.
Wirtschaftliche Verwertung: Durch die Vermietung ist es dem Vermieter nicht möglich, das Grundstück wirtschaftlich sinnvoll zu nutzen. Sollte er stattdessen eine Veräußerung, grundlegende Sanierung oder einen Abriss beabsichtigen, kann eine Kündigung berechtigt sein
Pflichtverletzung: Der Mieter kommt seinen vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft und in bedeutendem Maße nicht nach.
Eine schuldhafte und wesentliche Verletzung der Mieterpflichten gemäß § 573, die den Vermieter zur Kündigung berechtigen kann, kann unter anderem in den folgenden Situationen auftreten:
Zahlungsverzug
Wenn der Mieter die Miete nicht fristgerecht bezahlt, hat der Vermieter das Recht, ihm fristlos zu kündigen. Dies gilt insbesondere, wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist oder wenn er über einen Zeitraum von zwei aufeinanderfolgenden Monaten mehr als eine Monatsmiete schuldig bleibt. In die Berechnung der rückständigen Miete fließen auch die im Voraus vereinbarten Betriebskosten ein.
Weitere Pflichtverletzungen als Kündigungsgrund
Nicht genehmigte Weitergabe der Wohnung an Dritte (zum Beispiel Untervermietung)
Vernachlässigung der Gartenpflege oder notwendiger Schönheitsreparaturen
Haustierhaltung ohne vorherige Genehmigung
Verspätete Mietzahlungen
Regelmäßige Missachtung der Hausordnung
Überfüllung der Wohnräume
Unberechtigte Reduzierung der Miete
"Sollten Sie eine juristische Einschätzung benötigen, um herauszufinden, ob Ihre derzeitige Situation ausreicht, Ihren Mieter zu kündigen, kann Ihre Hausverwaltung ein möglicher Ansprechpartner sein!"
Matthias Möller
Buena Rechtsanwalt
Zusammenfassung
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Der richtige Ablauf bei einer Kündigung - Checkliste
Der Ablauf einer rechtswirksame Kündigung beinhaltet die folgenden Punkte:
Ermittlung des Kündigungsgrundes: Handelt es sich um eine ordentliche oder eine außerordentliche (fristlose) Kündigung?
Fristlose Kündigung: Bei einem schweren Verstoß des Mieters kann eine außerordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Dafür ist jedoch eine vorausgehende Abmahnung notwendig, durch die der Mieter zur Einstellung des fehlerhaften Verhaltens aufgefordert wird.
Ordentliche Kündigung: Bei einer ordentlichen Kündigung geht es häufig um eine Kündigung wegen Eigenbedarfs. In dem Kündigungsschreiben müssen die Gründe hierfür angegeben werden. Es ist erforderlich, dass der Vermieter detailliert darlegt, für welche Person und aus welchem spezifischen Grund die Wohnung beansprucht wird.
Beachtung der gesetzlich vorgegebenen Kündigungsfristen.
Beachtung der Formvorschriften: Die Kündigung muss schriftlich und mit persönlicher Unterschrift erfolgen.
Die Kündigung muss an alle Personen gerichtet sein, die im Mietvertrag aufgeführt sind.
Übergabe der Wohnung und Rückzahlung der Mietkaution
Mieter kündigen, welche Fristen sind zu beachten?
Eine Immobilie funktioniert nur gut, wenn alle Dienstleister, die für das Haus arbeiten, auch gut funktionieren. Der Hausverwalter muss daher für jede Aufgabe, jedes aufkommende Problem oder jedes eintretende Schadenereignis den passenden Dienstleister kennen, auswählen und beauftragen. Die Immobilieneigentümer, welche meistens selbst sehr beschäftigt sind, sollen dabei möglichst wenig in Anspruch genommen werden. Idealerweise hat der Hausverwalter das Problem schon gelöst oder zumindest organisiert, wenn er dem Eigentümer den Sachstandsbericht schickt. Das gelingt dem Verwalter mit einem guten Netzwerk an Dienstleistern, guter Kommunikation, geordneten Prozessabläufen und guter Erreichbarkeit auch außerhalb der üblichen Geschäftszeiten.
Hubert Haas
Buena Hausverwalter
Zusammenfassung
Kann der Mieter der Kündigung widersprechen?
Mieter:innen müssen sich nicht einfach mit einer Kündigung durch die Eigentümer:innen abfinden. Ein wichtiger Teil des Mieterschutzes ist, dass sie über ihr Recht informiert werden müssen, Einspruch gegen die Kündigung einzulegen. Ein solcher Einspruch ist möglich, wenn die Kündigung des Mietvertrags und der damit verbundene Auszug eine unzumutbare Härte für die Mieter:innen bedeuten würden, bekannt als „Sozialklausel“ (§ 574 BGB).
Ein Einspruch muss stets in schriftlicher Form bei der Vermieter:in eingereicht werden. Dabei sind bestimmte Fristen zu beachten. Der Einspruch muss daher spätestens zwei Monate vor dem Ende der Kündigungsfrist bei der Vermieterin oder dem Vermieter vorliegen.
Es ist allerdings nicht möglich, gegen eine fristlose Kündigung Einspruch einzulegen.
Sollte die vermietende Person bei einer Kündigung nicht auf die Möglichkeit eines Widerspruchs hinweisen, entfällt die Frist für einen Einspruch der Mieter:innen. Unter diesen Umständen ist es dem Mieter möglich, selbst kurz vor Ablauf der Frist oder vor dem Start eines Räumungsverfahrens Widerspruch einzulegen.
Besondere Härte
Ein Härtefall tritt ein, wenn es für Mieter aufgrund ihrer persönlichen Umstände unzumutbar ist, ihre Wohnung zu verlassen. Beispiele hierfür sind:
bevorstehende Abschlussprüfungen in Schule oder Universität
höheres Lebensalter der Mieter
Risiko der Obdachlosigkeit aufgrund fehlender alternativer Wohnmöglichkeiten bei Auszug
langjährige Bewohnung (über 30 Jahre)
Vermeidung unnötiger Umzüge, etwa beim Warten auf den Bezug eines Neubaus oder die Fertigstellung von Renovierungsarbeiten
Behinderungen, sowohl physischer als auch psychischer Art
Ernsthafte Erkrankungen
fortgeschrittene Stadien der Schwangerschaft
Zusammenfassung
Was passiert, wenn der Mieter nicht auszieht?
Sollte ein Mieter trotz ordentlicher oder fristloser Kündigung die Wohnung nicht verlassen, hat der Vermieter die Möglichkeit, eine Räumungsklage beim Amtsgericht des Wohnortes einzureichen. Im Falle eines positiven Urteils für den Vermieter wird ein Gerichtsvollzieher beauftragt, die Räumung vorzunehmen.
Eine Zwangsräumung kann sich jedoch über längere Zeit hinziehen und erhebliche Kosten nach sich ziehen. Daher sollte man diesen Weg nur als letztes Mittel in Betracht ziehen. Obwohl der Mieter im Erfolgsfall die Kosten tragen muss, könnte es passieren, dass bei dessen Zahlungsunfähigkeit letztendlich doch der Eigentümer für die gesamten Kosten aufkommen muss.
Zahlung des Mieters nach Klage Erhalt
Sollte der Mieter den ausstehenden Betrag innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Klage begleichen, verliert die Kündigung ihre Gültigkeit.
Ausnahmen von dieser Regelung:
Sollte der Mieter bereits in den vergangenen zwei Jahren diese Schonfrist genutzt haben, ist es ihm nicht möglich, diese erneut zu beanspruchen.
Sollte der Mieter neben der fristlosen Kündigung auch eine reguläre Kündigung aufgrund von Mietrückständen erhalten haben, ist er verpflichtet, die Wohnung nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist zu verlassen, selbst wenn er die ausstehenden Forderungen beglichen hat.
Zusammenfassung
Kündigen wegen Eigenbedarf
Die häufigste Begründung von Vermietern für die Beendigung eines Mietverhältnisses ist die Eigenbedarfskündigung. Wenn die Vermietung, nahe Verwandte, die Kinder des Lebensgefährten oder persönliche Pflegepersonen die Wohnung benötigen, ist es möglich, Eigenbedarf geltend zu machen.
Im Kündigungsschreiben muss dabei der Kündigungsgrund deutlich genannt werden, ebenso wie der zukünftige Nutzer der Wohnung und der Startzeitpunkt seiner Nutzung. Ohne diese Angaben ist eine Kündigung unwirksam.
Wenn eine Wohnung kurz davor in Eigentum überführt und verkauft wurde, existiert eine Kündigungssperrfrist. In dieser Zeit ist es für Vermieter:innen nicht möglich, Eigenbedarf zu beanspruchen. Diese Sperrfrist dauert drei Jahre, kann jedoch von der Landesregierung auf bis zu zehn Jahre ausgedehnt werden.
Für wen darf Eigenbedarf angemeldet werden?
Zu den Familienangehörigen und nahestehenden Personen gehören:
Kinder, Stiefkinder, Eltern, Schwiegereltern
Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner:innen
Cousins und Cousinen
Enkel, Großeltern
Haushaltshilfen, Pflegepersonal oder Hausmeister:innen
Nichten und Neffen
Kinder der Lebenspartner:in
Geschwister
Zusammenfassung
Kann ein Eigentümer bei einem Hauskauf dem Mieter kündigen?
Bei einem Wechsel des Eigentümers bleibt das bestehende Mietverhältnis bestehen, es bleibt: „Kauf bricht nicht Miete“. Das bedeutet, dass das Mietverhältnis automatisch auf den neuen Besitzer übergeht. Eine Kündigung des Mieters durch den neuen Eigentümer ist nur möglich, wenn ein rechtlich anerkannter Grund zur Kündigung existiert.
Inhalt einer Mietvertragskündigung
Um einen Mietvertrag für eine Wohnung ordnungsgemäß zu beenden, ist es erforderlich, dass das Kündigungsschreiben bestimmte unabdingbare Angaben enthält:
Anschrift der Kündigungsempfänger:in
Anschrift und Kontaktdaten der Kündigenden
Kündigungszeitpunkt
Kündigungsgrund
Standort und Beschreibung der Wohnung im Gebäude
Aufforderung zur Kündigungsbestätigung
Hinweis zur Wohnungsübergabe
Unterschriften der Vermieters
Falls eine Wohnung von mehreren Personen zusammen gemietet wurde, ist es notwendig, dass jede Mieterin und jeder Mieter die Kündigung unterschreibt.
Sollte die Kündigung durch den Vermieter erfolgen, muss der Hinweis auf die Widerspruchsmöglichkeit sowie der Grund der Kündigung zwingend angegeben werden.
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