Hubert Haas
Leiter Hausverwaltung
Buena Berlin
Erfahrener Immobilienverwalter in Berlin mit über 20 Jahren Erfahrung.
Lilia Pitz
Leiterin Hausverwaltung
Buena Köln
Erfahrene Immobilienverwalterin in Köln mit über 7 Jahren Erfahrung.
In vielen deutschen Städten wird der Wohnraum zunehmend knapper, was zu einem sprunghaften Anstieg der Mieten in den letzten Jahren geführt hat. Hier erhalten Sie Informationen zu den wichtigsten Aspekten bezüglich der gesetzlich erlaubten Mieterhöhungen.
Wann sind Mieterhöhungen rechtlich erlaubt?
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) bestimmt die Vorschriften für Mietverhältnisse, einschließlich der Bedingungen, unter denen eine Mieterhöhung zulässig ist. Im Wesentlichen besagt das BGB, dass Mieterhöhungen entweder aufgrund einer Vereinbarung oder gemäß gesetzlicher Vorgaben erfolgen dürfen.
Lediglich in speziellen Situationen dürfen Vermieter eine Mieterhöhung fordern, ohne vorherige Absprache: Dies gilt, wenn sie die Miete an den örtlichen Durchschnitt anpassen möchten oder aufgrund durchgeführter Modernisierungen.
Die Anhebung auf ortsübliche Vergleichsmiete
In der Regel wird die Ortsüblichkeit durch den Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde bestimmt. Fehlt ein Mietspiegel, kann der Vermieter den Preis auf Basis von drei vergleichbaren Wohnungen festlegen. Diese sollten hinsichtlich Ausstattung, Lage und Größe ungefähr der des Mieters gleichen.
Jedoch kann eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht vor Ablauf von 15 Monaten nach dem Einzug durchgeführt werden. Zudem sollte seit der letzten Mietpreiserhöhung mindestens ein Zeitraum von 15 Monaten vergangen sein.
Erhöhung wegen Modernisierung
Normalerweise ist es Vermietern gestattet, die Miete nach Durchführung von Modernisierungsarbeiten zu erhöhen. Es ist jedoch wichtig, zwischen Wartungsarbeiten und echten Modernisierungen zu differenzieren, da Vermieter zu Ersteren verpflichtet sind.
Eine Renovierung kann den Wert einer Mietimmobilie erhöhen. In solch einem Fall ist es Vermietern gestattet, acht Prozent der Modernisierungskosten auf die jährliche Miete umzulegen. Jedoch ist es erforderlich, dass Vermieter die geplante Modernisierung mindestens drei Monate im Voraus schriftlich, per E-Mail oder Brief, ihren Mietern mitteilen.
Häufigste Gründe für die Mieterhöhung wegen Modernisierung
Solaranlage
Schallschutz
Gasetagenheizung
Balkon
Wasserzähler
Einbau eines Fahrstuhls
(bessere) Wärmedämmung
Klingel-/ Sprechanlage
Hubert Haas
Buena Hausverwalter
Zusammenfassung
Wie oft (und hoch) darf die Miete erhöht werden?
Prinzipiell ist es möglich, die Miete alle 15 Monate zu erhöhen, doch gemäß § 558 Absatz 3 BGB gibt es eine festgelegte Kappungsgrenze. Diese Grenze erlaubt eine Steigerung der Kaltmiete um maximal 20 % innerhalb von drei Jahren. In dicht besiedelten Gebieten, wo Wohnraum knapp ist, darf die Miete sogar nur um 15 % steigen. Diese niedrigere Grenze ist jedoch durch die Länder festgelegt und nur fünf Jahre lang gültig. Bei Unklarheiten bietet die Stadtverwaltung weitere Auskünfte.
Es ist ebenfalls wichtig zu beachten, dass das Erreichen der Kappungsgrenze nicht bedeutet, dass die Miete automatisch dem ortsüblichen Niveau entspricht. Eine weitere Erhöhung ist dennoch nicht gestattet.
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Wie wirkt sich eine Modernisierung auf die Miete aus?
Abgesehen von der Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete ist es für Vermieter auch möglich, die Miete aufgrund von Modernisierungsarbeiten zu erhöhen. Wenn die Immobilie durch Maßnahmen wie das Hinzufügen von Balkonen oder den Einbau eines Aufzugs aufgewertet wird, dürfen die Modernisierungskosten gemäß § 559 BGB auf die Mieter umgelegt werden. Wenn solche Modernisierungsarbeiten mehrere Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus betreffen, ist es erforderlich, dass der Vermieter die Kosten gleichmäßig auf alle betroffenen Mieter verteilt.
Maximal 8 Prozent der Kosten für Modernisierungen können dabei auf die jährliche Miete aufgerechnet werden. Weiterhin ist es so geregelt, dass die Miete von modernisierten Wohnungen über einen Zeitraum von sechs Jahren hinweg um nicht mehr als 3 Euro je Quadratmeter angehoben werden darf. Für Wohnungen, deren Miete bereits bei bis zu 7 Euro pro Quadratmeter liegt, ist die Erhöhung auf maximal 2 Euro begrenzt (§ 559 Abs. 3a BGB).
Dies trifft allerdings nur zu, wenn die Maßnahmen die Wohnsituation langfristig optimieren oder zur Reduzierung der Kosten für Energie und Wasser führen.
Nicht jede Veränderung an der Immobilie berechtigt zu einer Mieterhöhung. Wenn es um Maßnahmen geht, die neuen Wohnraum schaffen oder um grundlegende Instandhaltungsarbeiten, die Vermieter:innen sowieso ausführen müssen, dürfen sie die Miete nicht erhöhen. Falls zum Beispiel ein Heizkörper nicht mehr funktioniert und ersetzt werden muss, zählt dies zu den Erhaltungsmaßnahmen. Deshalb wäre eine Mieterhöhung in diesem Fall nicht gültig.
Hubert Haas
Buena Hausverwalter
Zusammenfassung
Wie viel früher muss der Vermieter die Mieterhöhung ankündigen
Vermieter sind nicht befugt, die Miete spontan anzuheben. Es gibt gesetzlich definierte Fristen, die eingehalten werden müssen. Eine Mieterhöhung tritt demnach erst zwei Monate später in Kraft. Wenn die Ankündigung beispielsweise im Juni erfolgt, ist die erhöhte Miete ab August fällig. Es ist jedoch zu beachten, dass Vermieter die Miete nicht ohne Weiteres anpassen dürfen, selbst wenn sie alle Richtlinien befolgen. Eine Zustimmung der Mieter im Voraus ist erforderlich.
Muss der Mieter einer Mieterhöhung zustimmen
Nachdem Mieter die Ankündigung einer Mietpreiserhöhung erhalten haben, steht ihnen ein Zeitraum von zwei Monaten zur Verfügung, um Einspruch zu erheben. Sollten Vermieter die Erhöhung jedoch gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) rechtfertigen können, ist es den Mietern nicht gestattet, ihre Zustimmung zu verweigern. Ein fehlendes Widerspruchszeichen seitens der Mieter wird nicht unmittelbar als Zustimmung gewertet. Sollte eine der Mietparteien jedoch über einen Zeitraum von fünf Monaten die erhöhte Miete bezahlen, wird dies als Zustimmung angesehen. Ein stillschweigendes Einverständnis liegt auch vor, wenn Mieter ihren Dauerauftrag entsprechend anpassen.
Mieter besitzen zudem ein Sonderkündigungsrecht bei einer gerechtfertigten Mieterhöhung. Sie können ihre Wohnung außerordentlich kündigen, und zwar innerhalb der Zustimmungsfrist bis zum Ende des übernächsten Monats. Dies gilt allerdings nicht für Mietverträge, die an einen Index oder eine Staffelmiete gebunden sind.
Falls Mieter innerhalb von zwei Monaten der geforderten Mieterhöhung nicht zustimmen, haben Vermieter die Möglichkeit, innerhalb der darauffolgenden drei Monate eine Klage einzureichen. Sobald Mieter der Erhöhung zustimmen oder durch ein Gerichtsurteil dazu verpflichtet werden, tritt die erhöhte Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Erhalt der Mieterhöhungserklärung in Kraft.
Zusammenfassung
Tipps für die Durchsetzung der Mieterhöhung
Den Mietvertrag prüfen: Eine Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete setzt voraus, dass eine solche Erhöhung im Mietvertrag festgelegt wurde (§558 BGB).
Art der Mieterhöhung: Die Ankündigung einer Mieterhöhung muss den Mieter:innen stets in schriftlicher Form erfolgen, wobei eine E-Mail ausreichend ist. Allerdings bietet ein Einschreiben den Vermieter:innen zusätzliche Sicherheit, falls es zu einem Rechtsstreit kommen sollte.
Inhalt der Mitteilung: Die Ankündigung zur Mietanpassung muss bestimmte erforderliche Informationen enthalten. Diese umfassen:
Datum der Bekanntgabe
Mieter:innen Namen
Vermieter:innen Namen
Anpassung der Miete in EURO und Preis pro Quadratmeter
Frist für die Zustimmung
Datum des Inkrafttretens der Mietänderung
Für Mieterhöhungen ist eine Begründung erforderlich: Vermieter müssen jede Mieterhöhung rechtfertigen. Sie können dies tun, indem sie sich auf die übliche Miete in der Umgebung, Expertengutachten oder den Vergleich von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen berufen.
Die tatsächliche Wohnfläche ist für Mieterhöhungen maßgeblich: Es ist ratsam, bei Unsicherheiten die Wohnfläche zu überprüfen und nötigenfalls durch eine neue Messung anzupassen, bevor der Mieter dies verlangt. Andererseits könnte es zu Differenzen kommen und den Wunsch des Vermieters nach einer Mieterhöhung zum Scheitern bringen. Zudem könnten dadurch Ansprüche auf Rückerstattung seitens des Mieters entstehen.
Vollmacht erforderlich: Falls die Anpassung der Miete im Namen der Eigentümer:in durchgeführt wird, wie es bei einer Mietverwaltung üblich ist, ist eine passende Vollmacht erforderlich. Es ist empfehlenswert, dass diese Vollmacht entweder im Original oder als Kopie dem Mitteilungsschreiben beigelegt wird.
Nachweise und Begründungen vorlegen: Falls irgendein erwähnter Aspekt außer Acht gelassen wird oder bestimmte Formalien nicht eingehalten werden, tritt die geplante Mietanpassung sofort außer Kraft. Im Falle einer rechtlichen Auseinandersetzung wird die beantragte Erhöhung abgelehnt. Sollten Zweifel aufkommen, müssen Vermieter den gesamten Prozess erneut anstoßen.
Häufige Fehler bei der Mieterhöhung
Obwohl das Bürgerliche Gesetzbuch eindeutige Vorgaben zu Mieterhöhungen macht, kommt es häufig zu Konflikten zwischen Mietern und Vermietern, aufgrund von vermeidbaren Fehlern.
Fehler des Vermieters
Laut Angaben von Mietervereinen fordern Vermieter in rund 25% der Fälle eine höhere Miete als ihnen zusteht. Oftmals machen die Vermieter Fehler bei der Anwendung des Mietspiegels oder stützen sich auf ungültige Daten. Ein Verlangen nach Mieterhöhung ist zum Beispiel von Anfang an ungültig, wenn es nicht an alle im Mietvertrag aufgeführten Mieter gerichtet ist.
Fehler des Mieters
Die rechtlichen Feinheiten sind meist komplex und für Laien schwer zu durchblicken. Wer einer Mieterhöhung nicht zustimmen möchte, sollte daher dringend einen Anwalt für Mietrecht konsultieren, eine falsche Reaktion kann schließlich kostspielig sein. Wenn der Mieter einer Erhöhung zustimmt, ist diese gültig, selbst wenn der Vermieter dazu eigentlich nicht berechtigt war. Lehnt der Mieter jedoch eine rechtmäßige Mieterhöhung ab, kann der Vermieter rechtliche Schritte einleiten, und der Mieter könnte zusätzlich zu den Gerichts- und Anwaltskosten verpflichtet werden.
Musterschreiben: Ankündigung der Mieterhöhung
Für Vermieter ist es ausschlaggebend, ein Mieterhöhungsschreiben zu verfassen, das allen rechtlichen Anforderungen entspricht. Sollten bei der Formulierung der Mietankündigung Fehler auftreten, könnte dies zur Folge haben, dass die gesamte Mieterhöhung unwirksam wird.
Die Ankündigung einer Mietsteigerung muss daher folgende Elemente enthalten:
Absender sowie Empfänger
Ankündigungsdatum
Zeitpunkt der Mietanpassung
Beigefügter Mietspiegel (falls verfügbar)
Vollmacht (bei Vertreter:innen, wie Mietverwaltungen)
Wenn mehrere Personen zusammen als Mieter fungieren, ist es notwendig, dass alle schriftlich über jegliche Anpassungen der Miete in Kenntnis gesetzt werden.
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