Hausverwaltung wechseln: was Sie wissen müssen (2024)

Hausverwaltung wechseln: was Sie wissen müssen (2024)

Geschrieben von

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Hubert Haas

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Lilia Pitz

Lilia Pitz

Aktualisiert

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23.02.2024

23.02.2024

Geschrieben von führenden Hausverwaltern

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Hubert Haas

Leiter Hausverwaltung

Buena Berlin

Erfahrener Immobilienverwalter in Berlin mit über 20 Jahren Erfahrung.

Lilia Pitz

Leiterin Hausverwaltung

Buena Köln

Erfahrene Immobilienverwalterin in Köln mit über 7 Jahren Erfahrung.

Die Entscheidung, die Hausverwaltung zu wechseln, ist ein wichtiger Schritt für jeden Eigentümer, unabhängig davon, ob es sich dabei um den Wechsel einer WEG- oder Mietverwaltung handelt. Doch bevor Sie als Eigentümer aktiv werden, sollten Sie sich über die Gründe und die richtige Vorgehensweise klar werden. Buena gibt Ihnen mit diesem Ratgeber einen Überblick über zentrale Punkte, die Sie beachten sollten, wenn man die Hausverwaltung wechseln möchte, und bietet Ratschläge zur Auswahl eines passenden neuen Verwalters.

Die Entscheidung, die Hausverwaltung zu wechseln, ist ein wichtiger Schritt für jeden Eigentümer, unabhängig davon, ob es sich dabei um den Wechsel einer WEG- oder Mietverwaltung handelt. Doch bevor Sie als Eigentümer aktiv werden, sollten Sie sich über die Gründe und die richtige Vorgehensweise klar werden. Buena gibt Ihnen mit diesem Ratgeber einen Überblick über zentrale Punkte, die Sie beachten sollten, wenn man die Hausverwaltung wechseln möchte, und bietet Ratschläge zur Auswahl eines passenden neuen Verwalters.

1

Gründe für einen Hausverwalter wechsel

Gründe für einen Hausverwalter wechsel

2

Neue Hausverwaltung suchen

Neue Hausverwaltung suchen

3

Kündigung der Hausverwaltung

Kündigung der Hausverwaltung

4

Wahl einer neuen Hausverwaltung

Wahl einer neuen Hausverwaltung

5

Pflichten des abberufenen Verwalters

Pflichten des abberufenen Verwalters

  1. Gründe für einen Hausverwalter wechsel

  1. Gründe für einen Hausverwalter wechsel

Es existieren zahlreiche Ursachen, die Wohnungseigentümer dazu veranlassen, über einen Wechsel ihrer Hausverwaltung nachzudenken. Neben dem simplen Grund, dass der Verwaltervertrag in naher Zukunft ausläuft, kann es nämlich auch passieren, dass Eigentümer mit der Leistung einer Hausverwaltung unzufrieden sind.


Sollten die  Aufgaben einer Verwaltung nicht angemessen erfüllt werden, leidet schließlich nicht nur die Zufriedenheit der Eigentümer und Bewohner, sondern schließlich auch der Zustand der Immobilie. Immer wieder kommt es dadurch zu Zerwürfnissen zwischen Eigentümer und Verwalter.


Grund dafür können fehlende Kommunikation und Transparenz, Qualitätsmängel, zu hohe Kosten und vieles mehr sein. Es ist allerdings wichtig zu differenzieren, zwischen "wichtigen Gründen" welche als anerkannte Gründe für eine fristlose Kündigung fungieren und Gründen, welche zwar Unmut unter der Eigentümer verursachen können, für eine fristlose Kündigung aber noch nicht ausreichen.


Die folgenden "wichtigen Gründe" sind einige der anerkannten Gründe für eine fristlose Kündigung:

  • Insolvenz des Verwalters

  • Keine Verwaltung von Zahlungs- und Buchungsbelegen

  • Verzögerte Bereitstellung der Jahresabrechnung

  • Deutliche Fehler bei der Aufteilung der Kosten

  • Unterlassung der Einberufung der Eigentümerversammlung für eineinhalb Jahre

  • Nicht ordnungsgemäßes Führen der Beschluss-Sammlung


Folgende Gründe, werden nicht für eine fristlose Kündigung ausreichen:

  • Kleine Fehler, die dem Verwalter während der Versammlung unterlaufen

  • Sich die Verwaltung gegen eine mögliche Absetzung wehrt

  • Sollte der Verwalter zugleich als Bauträger fungieren

  • Das Protokoll nicht fristgerecht verschickt wird

  • Sollten Mittel aus der Instandhaltungsrücklage für andere Gemeinschaftsausgaben eingesetzt werden

Es existieren zahlreiche Ursachen, die Wohnungseigentümer dazu veranlassen, über einen Wechsel ihrer Hausverwaltung nachzudenken. Neben dem simplen Grund, dass der Verwaltervertrag in naher Zukunft ausläuft, kann es nämlich auch passieren, dass Eigentümer mit der Leistung einer Hausverwaltung unzufrieden sind.


Sollten die  Aufgaben einer Verwaltung nicht angemessen erfüllt werden, leidet schließlich nicht nur die Zufriedenheit der Eigentümer und Bewohner, sondern schließlich auch der Zustand der Immobilie. Immer wieder kommt es dadurch zu Zerwürfnissen zwischen Eigentümer und Verwalter.


Grund dafür können fehlende Kommunikation und Transparenz, Qualitätsmängel, zu hohe Kosten und vieles mehr sein. Es ist allerdings wichtig zu differenzieren, zwischen "wichtigen Gründen" welche als anerkannte Gründe für eine fristlose Kündigung fungieren und Gründen, welche zwar Unmut unter der Eigentümer verursachen können, für eine fristlose Kündigung aber noch nicht ausreichen.


Die folgenden "wichtigen Gründe" sind einige der anerkannten Gründe für eine fristlose Kündigung:

  • Insolvenz des Verwalters

  • Keine Verwaltung von Zahlungs- und Buchungsbelegen

  • Verzögerte Bereitstellung der Jahresabrechnung

  • Deutliche Fehler bei der Aufteilung der Kosten

  • Unterlassung der Einberufung der Eigentümerversammlung für eineinhalb Jahre

  • Nicht ordnungsgemäßes Führen der Beschluss-Sammlung


Folgende Gründe, werden nicht für eine fristlose Kündigung ausreichen:

  • Kleine Fehler, die dem Verwalter während der Versammlung unterlaufen

  • Sich die Verwaltung gegen eine mögliche Absetzung wehrt

  • Sollte der Verwalter zugleich als Bauträger fungieren

  • Das Protokoll nicht fristgerecht verschickt wird

  • Sollten Mittel aus der Instandhaltungsrücklage für andere Gemeinschaftsausgaben eingesetzt werden

Wissen Sie nicht, ob Ihre derzeitige Situation für eine fristlose Kündigung ausreicht, melden Sie sich für eine kostenlose Rechtsberatung bei uns!

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Matthias Möller

Buena Rechtsanwalt

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  1. Wie findet man einen geeigneten Hausverwalter?

  1. Wie findet man einen geeigneten Hausverwalter?

Bevor Eigentümer die Verwaltung ihres Hauses wechseln und den aktuellen Verwalter entlassen, sollte sich nach Alternativen und anderen Verwaltungsoptionen umgesehen werden. Dafür ist es zuallererst ratsam, dass sich die Eigentümer untereinander über die entscheidenden Kriterien einig werden:


  • Welche preislichen Vorstellungen haben sie?

  • Welche Dienstleistungen des Verwalters sind essentiell und auf welche kann eher verzichtet werden?

  • Was sind die Alternativen zur herkömmlichen Hausverwaltung und ihre Vorteile?


Basierend auf diesen Kriterien kann nun die Suche nach einer neuen Hausverwaltung starten. Üblicherweise holt man sich dafür drei Angebote ein. Für die Recherche können Eigentümer spezialisierte Plattformen und die Möglichkeiten der Online-Suche nutzen.


Wenn die Angebote eingetroffen sind, ist es wichtig, diese genau zu vergleichen. Sofern vorhanden, sollten Bewertungen oder Referenzen geprüft werden, da die Leistungen von Hausverwaltungen erheblich variieren können. Es ist ebenfalls ratsam, zu klären, ob die Hausverwaltung Erfahrung mit WEGs bzw. Mietverwaltungen vergleichbarer Größe hat, wie viele Eigentümergemeinschaften oder Immobilien sie betreut, welche Qualifikationen sie besitzt und ob sie über Mitarbeiter mit technischen oder buchhalterischen Fähigkeiten verfügt. 

Bevor Eigentümer die Verwaltung ihres Hauses wechseln und den aktuellen Verwalter entlassen, sollte sich nach Alternativen und anderen Verwaltungsoptionen umgesehen werden. Dafür ist es zuallererst ratsam, dass sich die Eigentümer untereinander über die entscheidenden Kriterien einig werden:


  • Welche preislichen Vorstellungen haben sie?


  • Welche Dienstleistungen des Verwalters sind essentiell und auf welche kann eher verzichtet werden?


  • Was sind die Alternativen zur herkömmlichen Hausverwaltung und ihre Vorteile?


Basierend auf diesen Kriterien kann nun die Suche nach einer neuen Hausverwaltung starten. Üblicherweise holt man sich dafür drei Angebote ein. Für die Recherche können Eigentümer spezialisierte Plattformen und die Möglichkeiten der Online-Suche nutzen.


Wenn die Angebote eingetroffen sind, ist es wichtig, diese genau zu vergleichen. Sofern vorhanden, sollten Bewertungen oder Referenzen geprüft werden, da die Leistungen von Hausverwaltungen erheblich variieren können. Es ist ebenfalls ratsam, zu klären, ob die Hausverwaltung Erfahrung mit WEGs bzw. Mietverwaltungen vergleichbarer Größe hat, wie viele Eigentümergemeinschaften oder Immobilien sie betreut, welche Qualifikationen sie besitzt und ob sie über Mitarbeiter mit technischen oder buchhalterischen Fähigkeiten verfügt. 

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  1. Weiterer Verlauf für den Wechsel einer Mietverwaltung

  1. Weiterer Verlauf für den Wechsel einer Mietverwaltung

Eine einfache Methode, um das Verhältnis zur Mietverwaltung zu beenden, besteht darin, dass der Verwaltervertrag von Beginn an begrenzt ist und somit nach Ablauf einer bestimmten Frist endet, ohne dass eine Kündigung notwendig ist. In diesem Fall kann die Zusammenarbeit mit dem Mietverwalter einfach durch das Auslaufen des Vertrags beendet werden. Es sollte jedoch geprüft werden, ob eine fristgerechte Kündigung gemäß den vertraglichen Vereinbarungen notwendig ist.


Eine vorzeitige Auflösung der Vereinbarung mit dem Mietverwalter ist alternativ umsetzbar, sollte der Verwaltervertrag aus einem "wichtigen Grund" außerordentlich gekündigt werden können. Die Kündigung muss dem Verwalter innerhalb von zwei Wochen, nachdem der “wichtige Grund” bekannt wurde, zugestellt werden.


Es ist ebenfalls möglich, die Dienste des Mietverwalters durch eine ordentliche Kündigung zu beenden. Hierbei müssen ausschließlich die im Vertrag festgelegten Kündigungsfristen beachtet werden.

Eine einfache Methode, um das Verhältnis zur Mietverwaltung zu beenden, besteht darin, dass der Verwaltervertrag von Beginn an begrenzt ist und somit nach Ablauf einer bestimmten Frist endet, ohne dass eine Kündigung notwendig ist. In diesem Fall kann die Zusammenarbeit mit dem Mietverwalter einfach durch das Auslaufen des Vertrags beendet werden. Es sollte jedoch geprüft werden, ob eine fristgerechte Kündigung gemäß den vertraglichen Vereinbarungen notwendig ist.


Eine vorzeitige Auflösung der Vereinbarung mit dem Mietverwalter ist alternativ umsetzbar, sollte der Verwaltervertrag aus einem "wichtigen Grund" außerordentlich gekündigt werden können. Die Kündigung muss dem Verwalter innerhalb von zwei Wochen, nachdem der “wichtige Grund” bekannt wurde, zugestellt werden.


Es ist ebenfalls möglich, die Dienste des Mietverwalters durch eine ordentliche Kündigung zu beenden. Hierbei müssen ausschließlich die im Vertrag festgelegten Kündigungsfristen beachtet werden.

  1. Weiterer Verlauf für den Wechsel einer WEG-Verwaltung

  1. Weiterer Verlauf für den Wechsel einer WEG-Verwaltung

Wie auch bei der Mietverwaltung ist der einfachste Weg, die Amtszeit des aktuellen WEG-Verwalters zu beenden, die Bestellung des Verwalters sowie den Verwaltervertrag einfach auslaufen zu lassen. Dies funktioniert, sofern diese zeitlich befristet sind. Dabei sollte der Verwaltervertrag allerdings sorgfältig geprüft werden, ob eine Kündigung unter Beachtung der vertraglich vereinbarten Frist erforderlich ist.


Wenn stattdessen ein "wichtiger Grund" besteht, sollte die WEG eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen, um über eine sofortige Kündigung zu entscheiden. Die Einladung zu einer Eigentümerversammlung muss dabei schriftlich begründet sein und von mehr als einem Viertel der Eigentümer unterstützt werden, um nicht von der Verwaltung abgelehnt werden zu können.


Nach der WEG-Reform von 2020 ist das Vorliegen eines "wichtigen Grundes" allerdings nicht mehr zwingend notwendig, um eine Verwaltung direkt zu kündigen. Durch einen Mehrheitsbeschluss ist es möglich, mit einer maximalen Frist von sechs Monaten jederzeit eine Kündigung auszusprechen. Sollte jedoch ein "wichtiger Grund" vorliegen, ist eine fristlose Kündigung nach wie vor möglich.

Eine vertrauensvolle Beziehung zwischen Verwaltung und Bewohnern ist entscheidend für eine langfristige Zusammenarbeit. Idealerweise muss der Vermieter dabei selbst nicht aktiv werden. Doch die Hausverwaltung hat nicht nur Pflichten gegenüber den Eigentümern, sondern auch gegenüber den Mietern. Denn nur so kann ein reibungsloses Leben in der Wohnanlage gewährleistet werden. Die zu berücksichtigenden Pflichten der Hausverwalter sind dabei unter anderem:


  • Die Verkehrssicherungspflicht (diese umfasst die Gewährleistung einer sicheren Nutzung von Zuwegen, Treppenhäusern und Eingangsbereichen)


  • Durchsetzung der Hausordnung (durch diese können Mieter z.B. vor unzumutbare Lärmbelästigung geschützt werden)

  • Instandhaltung (dies ist erforderlich bei Funktions Fehlern, Defekten oder anderen Schäden) 


  • Behebung von Baumängeln (welche ohne frühzeitige Berücksichtigung zu Schäden oder Schimmelbildung führen können)


  • Die Nebenkostenabrechnung (Das Endergebnis der Abrechnung ermöglicht dem Mieter eine genaue Übersicht über die noch zu tätigenden Nachzahlungen oder kommenden Rückerstattungen zu bekommen

Eigentümerversammlung

Sollte die Entscheidung über die passende Hausverwaltung getroffen worden sein, wird im nächsten Schritt die Eigentümerversammlung vorbereitet und einberufen. Die vorab versandte Einladung an die Eigentümer muss Informationen über die zu fassenden Beschlüsse enthalten und den Beschlussantrag zum Wechsel des Verwalters als Tagesordnungspunkt aufführen. So haben alle Eigentümer genügend Zeit, sich mit dieser wichtigen Entscheidung auseinanderzusetzen.


Abgesehen von der jährlich stattfindenden regulären Versammlung, kann eine solche Versammlung auch auf Verlangen von mehr als 25% der Miteigentümer einberufen werden. Aufgrund des sensiblen Themas empfiehlt es sich, einen neutralen Ort für die Versammlung zu wählen, also nicht die Büros des momentanen Hausverwalters. 


Sollte der derzeitige Verwalter sich weigern, eine Versammlung bezüglich seiner Abberufung einzuberufen, kann alternativ auch der Verwaltungsbeirat diese Aufgabe übernehmen. Zudem kann statt des Verwalters auch ein Miteigentümer als Schriftführer fungieren.

Sollte die Entscheidung über die passende Hausverwaltung getroffen worden sein, wird im nächsten Schritt die Eigentümerversammlung vorbereitet und einberufen. Die vorab versandte Einladung an die Eigentümer muss Informationen über die zu fassenden Beschlüsse enthalten und den Beschlussantrag zum Wechsel des Verwalters als Tagesordnungspunkt aufführen. So haben alle Eigentümer genügend Zeit, sich mit dieser wichtigen Entscheidung auseinanderzusetzen.


Abgesehen von der jährlich stattfindenden regulären Versammlung, kann eine solche Versammlung auch auf Verlangen von mehr als 25% der Miteigentümer einberufen werden. Aufgrund des sensiblen Themas empfiehlt es sich, einen neutralen Ort für die Versammlung zu wählen, also nicht die Büros des momentanen Hausverwalters. 


Sollte der derzeitige Verwalter sich weigern, eine Versammlung bezüglich seiner Abberufung einzuberufen, kann alternativ auch der Verwaltungsbeirat diese Aufgabe übernehmen. Zudem kann statt des Verwalters auch ein Miteigentümer als Schriftführer fungieren.

Beschluss Setzung

Um die Hausverwaltung zu wechseln, sind vier separate Beschlüsse erforderlich:


  • “Beschluss über die Abberufung der bisherigen Hausverwaltung”

  • “Beschluss über die Kündigung des bestehenden Verwaltervertrages”

  • “Beschluss über die Wahl und Bestellung eines neuen Verwalters”

  • “Beschluss über den Abschluss eines Verwaltervertrages mit dem neuen Verwalter”


Die beste Vorgehensweise, um diese Beschlüsse zu treffen, besteht darin, sie in einer einzelnen Eigentümerversammlung zu erörtern und zur Abstimmung zu bringen. Für die Abberufung, Kündigung und Neuwahl ist dabei eine einfache Mehrheit, also über 50% der Stimmen, notwendig. Eigentümer, die nicht persönlich an der Versammlung teilnehmen können, haben die Möglichkeit, einen anderen Miteigentümer durch eine schriftliche Vollmacht zu bevollmächtigen, in ihrem Namen abzustimmen, damit ihre Stimme gezählt wird. Diese Vollmacht muss schriftlich (z.B. per E-Mail) erteilt werden.

Um die Hausverwaltung zu wechseln, sind vier separate Beschlüsse erforderlich:


  • “Beschluss über die Abberufung der bisherigen Hausverwaltung”

  • “Beschluss über die Kündigung des bestehenden Verwaltervertrages”

  • “Beschluss über die Wahl und Bestellung eines neuen Verwalters”

  • “Beschluss über den Abschluss eines Verwaltervertrages mit dem neuen Verwalter”


Die beste Vorgehensweise, um diese Beschlüsse zu treffen, besteht darin, sie in einer einzelnen Eigentümerversammlung zu erörtern und zur Abstimmung zu bringen. Für die Abberufung, Kündigung und Neuwahl ist dabei eine einfache Mehrheit, also über 50% der Stimmen, notwendig. Eigentümer, die nicht persönlich an der Versammlung teilnehmen können, haben die Möglichkeit, einen anderen Miteigentümer durch eine schriftliche Vollmacht zu bevollmächtigen, in ihrem Namen abzustimmen, damit ihre Stimme gezählt wird. Diese Vollmacht muss schriftlich (z.B. per E-Mail) erteilt werden.

Wie wird der zukünftige Verwalter “bestellt”

Als finaler Schritt im Prozess des Wechsels der WEG-Hausverwaltung müssen die Eigentümer durch einen Mehrheitsentscheid die Bestellung der neuen Verwaltung beschließen. Nachdem der neue Verwalter, egal ob extern oder aus dem Kreis der Eigentümer, ernannt und der Vertrag unterzeichnet wurde, stehen mehrere organisatorische Schritte an. Dazu gehört die Übergabe von Geldern, Konten und anderen wichtigen Dokumenten. Diese Übergangsphase dauert normalerweise ein bis zwei Monate, sodass die eigentliche Tätigkeit der neuen Verwaltung erst nach Abschluss dieser Vorbereitungen beginnt.

Als finaler Schritt im Prozess des Wechsels der WEG-Hausverwaltung müssen die Eigentümer durch einen Mehrheitsentscheid die Bestellung der neuen Verwaltung beschließen. Nachdem der neue Verwalter, egal ob extern oder aus dem Kreis der Eigentümer, ernannt und der Vertrag unterzeichnet wurde, stehen mehrere organisatorische Schritte an. Dazu gehört die Übergabe von Geldern, Konten und anderen wichtigen Dokumenten. Diese Übergangsphase dauert normalerweise ein bis zwei Monate, sodass die eigentliche Tätigkeit der neuen Verwaltung erst nach Abschluss dieser Vorbereitungen beginnt.

  1. Wozu ist der abberufene Verwalter noch verpflichtet?

  1. Wozu ist der abberufene Verwalter noch verpflichtet?

Eine Hausverwaltung, die von ihrer Position enthoben wird, darf ihre Arbeit nicht einfach niederlegen. Sie ist verpflichtet, ihre Aufgaben weiterzuführen, bis der Vertrag ausläuft. Es ist ihre Verantwortung, für einen nahtlosen Übergang zur neuen Verwaltung zu sorgen, was die Phase der „Nachwirkung und Abwicklung“ einschließt. Zu den Aufgaben gehören:


  • Die Fertigstellung offener Jahresabrechnungen für das vorangegangene Geschäftsjahr

  • Die Übergabe von Dokumenten und Eigentum, dazu gehören unteranderem die Teilungserklärungen und Beschlusssammlungen in Originalform sowie sämtliche Konten

  • Die Auskunftspflicht für alle wichtigen Informationen über die Liegenschaft und des Vermögens, sofern diese Informationen nicht bereits aus den Dokumenten hervorgehen



Die Wohnungseigentümer sind von der Nachwirkung und Abwicklung ausgenommen und müssen sich nicht um die Übergabe oder Abholung von Dokumenten kümmern.

Eine vertrauensvolle Beziehung zwischen Verwaltung und Bewohnern ist entscheidend für eine langfristige Zusammenarbeit. Idealerweise muss der Vermieter dabei selbst nicht aktiv werden. Doch die Hausverwaltung hat nicht nur Pflichten gegenüber den Eigentümern, sondern auch gegenüber den Mietern. Denn nur so kann ein reibungsloses Leben in der Wohnanlage gewährleistet werden. Die zu berücksichtigenden Pflichten der Hausverwalter sind dabei unter anderem:


  • Die Verkehrssicherungspflicht (diese umfasst die Gewährleistung einer sicheren Nutzung von Zuwegen, Treppenhäusern und Eingangsbereichen)


  • Durchsetzung der Hausordnung (durch diese können Mieter z.B. vor unzumutbare Lärmbelästigung geschützt werden)


  • Instandhaltung (dies ist erforderlich bei Funktions Fehlern, Defekten oder anderen Schäden) 


  • Behebung von Baumängeln (welche ohne frühzeitige Berücksichtigung zu Schäden oder Schimmelbildung führen können)


  • Die Nebenkostenabrechnung (Das Endergebnis der Abrechnung ermöglicht dem Mieter eine genaue Übersicht über die noch zu tätigenden Nachzahlungen oder kommenden Rückerstattungen zu bekommen

Was ist bei einem Wechsel der Hausverwaltung zu beachten?

Was ist bei einem Wechsel der Hausverwaltung zu beachten?

  • Zuständigkeit für die Verwaltungssuche: Die Aufgabe, eine neue Verwaltungsinstanz zu finden, obliegt nicht dem aktuellen Verwalter, sondern ist von den Eigentümern selbst zu übernehmen

  • Einhaltung von Fristen (WEG): Für einen gültigen Beschluss ist es notwendig, diesen als Tagesordnungspunkt für die Eigentümerversammlung (EV) festzulegen und den Eigentümern die Einladung hierzu mindestens drei Wochen vor dem Versammlungs Datum zukommen zu lassen (eine klare und verständliche Formulierung des Beschlussantrags ist ausreichend)

  • Erforderliche Beschlüsse (WEG): Statt nur eines Beschlusses bedarf es vier Beschlüsse für den Wechsel einer Hausverwaltung. Diese können jedoch in einer einzigen Eigentümerversammlung beschlossen werden, anstatt vier separate Versammlungen abzuhalten.

  • Mehrheitserfordernis für den Wechsel der Hausverwaltung (WEG): Für einen erfolgreichen Wechsel muss eine einfache Mehrheit erzielt werden, d.h., mehr als 50 % der anwesenden Eigentümer müssen zustimmen. Bei einem Umlaufverfahren ist Einstimmigkeit erforderlich, sodass jeder Eigentümer ohne Ausnahme zustimmen muss.

Eine vertrauensvolle Beziehung zwischen Verwaltung und Bewohnern ist entscheidend für eine langfristige Zusammenarbeit. Idealerweise muss der Vermieter dabei selbst nicht aktiv werden. Doch die Hausverwaltung hat nicht nur Pflichten gegenüber den Eigentümern, sondern auch gegenüber den Mietern. Denn nur so kann ein reibungsloses Leben in der Wohnanlage gewährleistet werden. Die zu berücksichtigenden Pflichten der Hausverwalter sind dabei unter anderem:


  • Die Verkehrssicherungspflicht (diese umfasst die Gewährleistung einer sicheren Nutzung von Zuwegen, Treppenhäusern und Eingangsbereichen)


  • Durchsetzung der Hausordnung (durch diese können Mieter z.B. vor unzumutbare Lärmbelästigung geschützt werden)

  • Instandhaltung (dies ist erforderlich bei Funktions Fehlern, Defekten oder anderen Schäden) 


  • Behebung von Baumängeln (welche ohne frühzeitige Berücksichtigung zu Schäden oder Schimmelbildung führen können)


  • Die Nebenkostenabrechnung (Das Endergebnis der Abrechnung ermöglicht dem Mieter eine genaue Übersicht über die noch zu tätigenden Nachzahlungen oder kommenden Rückerstattungen zu bekommen

WEG-Reform 2020: Wechsel der Hausverwaltung dramatisch leichter

WEG-Reform 2020: Wechsel der Hausverwaltung dramatisch leichter

Das Wohnungseigentumsgesetz, auch bekannt als WEG-Gesetz, erfuhr am 1. Dezember 2020 mit der “WEG-Reform 2020” eine Aktualisierung. Eine der signifikanten Änderungen ermöglicht eine vereinfachte Vorgehensweise für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs), ihre Hausverwaltung zu wechseln. Laut der neuen Regelung im § 26 Abs. 3 S. 1 des WEG ist es nun möglich, den Verwalter ohne einen spezifischen Grund abzuberufen.


Für eine solche Entscheidung ist lediglich ein einfacher Mehrheitsbeschluss nötig. Zudem endet der Vertrag mit dem Verwalter automatisch sechs Monate nach dessen Abberufung, unabhängig von früheren Vereinbarungen zur Laufzeit.


Dies erleichtert es den Eigentümern, flexibler auf Veränderungen innerhalb der WEG zu reagieren und die Verwaltung zu wechseln, wenn sie mit deren Leistung unzufrieden sind oder ein günstigerer Anbieter gefunden wird. Beachtenswert ist, dass diese Neuregelung auch für Verwalterverträge gilt, die bereits vor dem 01. Dezember 2020 geschlossen wurden. Eventuelle, entgegenstehende Vereinbarungen im Bestellungsbeschluss oder im Verwaltervertrag werden somit hinfällig.

Eine vertrauensvolle Beziehung zwischen Verwaltung und Bewohnern ist entscheidend für eine langfristige Zusammenarbeit. Idealerweise muss der Vermieter dabei selbst nicht aktiv werden. Doch die Hausverwaltung hat nicht nur Pflichten gegenüber den Eigentümern, sondern auch gegenüber den Mietern. Denn nur so kann ein reibungsloses Leben in der Wohnanlage gewährleistet werden. Die zu berücksichtigenden Pflichten der Hausverwalter sind dabei unter anderem:


  • Die Verkehrssicherungspflicht (diese umfasst die Gewährleistung einer sicheren Nutzung von Zuwegen, Treppenhäusern und Eingangsbereichen)


  • Durchsetzung der Hausordnung (durch diese können Mieter z.B. vor unzumutbare Lärmbelästigung geschützt werden)

  • Instandhaltung (dies ist erforderlich bei Funktions Fehlern, Defekten oder anderen Schäden) 


  • Behebung von Baumängeln (welche ohne frühzeitige Berücksichtigung zu Schäden oder Schimmelbildung führen können)


  • Die Nebenkostenabrechnung (Das Endergebnis der Abrechnung ermöglicht dem Mieter eine genaue Übersicht über die noch zu tätigenden Nachzahlungen oder kommenden Rückerstattungen zu bekommen

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