Miete erhöhen: 8 Dinge, die Sie beachten müssen (2024)

Miete erhöhen: 8 Dinge, die Sie beachten müssen (2024)

Geschrieben von

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Hubert Haas

Hubert Haas

Lilia Pitz

Lilia Pitz

Aktualisiert

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02.06.2024

02.06.2024

Geschrieben von führenden Hausverwaltern

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Hubert Haas

Leiter Hausverwaltung

Buena Berlin

Erfahrener Immobilienverwalter in Berlin mit über 20 Jahren Erfahrung.

Lilia Pitz

Leiterin Hausverwaltung

Buena Köln

Erfahrene Immobilienverwalterin in Köln mit über 7 Jahren Erfahrung.

In vielen deutschen Städten wird der Wohnraum zunehmend knapper, was zu einem sprunghaften Anstieg der Mieten in den letzten Jahren geführt hat. Hier erhalten Sie Informationen zu den wichtigsten Aspekten bezüglich der gesetzlich erlaubten Mieterhöhungen.

  1. Wann sind Mieterhöhungen rechtlich erlaubt?

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) bestimmt die Vorschriften für Mietverhältnisse, einschließlich der Bedingungen, unter denen eine Mieterhöhung zulässig ist. Im Wesentlichen besagt das BGB, dass Mieterhöhungen entweder aufgrund einer Vereinbarung oder gemäß gesetzlicher Vorgaben erfolgen dürfen.


Lediglich in speziellen Situationen dürfen Vermieter eine Mieterhöhung fordern, ohne vorherige Absprache: Dies gilt, wenn sie die Miete an den örtlichen Durchschnitt anpassen möchten oder aufgrund durchgeführter Modernisierungen.

Die Anhebung auf ortsübliche Vergleichsmiete


In der Regel wird die Ortsüblichkeit durch den Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde bestimmt. Fehlt ein Mietspiegel, kann der Vermieter den Preis auf Basis von drei vergleichbaren Wohnungen festlegen. Diese sollten hinsichtlich Ausstattung, Lage und Größe ungefähr der des Mieters gleichen.


Jedoch kann eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht vor Ablauf von 15 Monaten nach dem Einzug durchgeführt werden. Zudem sollte seit der letzten Mietpreiserhöhung mindestens ein Zeitraum von 15 Monaten vergangen sein.

Erhöhung wegen Modernisierung


Normalerweise ist es Vermietern gestattet, die Miete nach Durchführung von Modernisierungsarbeiten zu erhöhen. Es ist jedoch wichtig, zwischen Wartungsarbeiten und echten Modernisierungen zu differenzieren, da Vermieter zu Ersteren verpflichtet sind.


Eine Renovierung kann den Wert einer Mietimmobilie erhöhen. In solch einem Fall ist es Vermietern gestattet, acht Prozent der Modernisierungskosten auf die jährliche Miete umzulegen. Jedoch ist es erforderlich, dass Vermieter die geplante Modernisierung mindestens drei Monate im Voraus schriftlich, per E-Mail oder Brief, ihren Mietern mitteilen.

Häufigste Gründe für die Mieterhöhung wegen Modernisierung

  • Solaranlage

  • Schallschutz

  • Gasetagenheizung

  • Balkon

  • Wasserzähler

  • Einbau eines Fahrstuhls

  • (bessere) Wärmedämmung

  • Klingel-/ Sprechanlage

Das BGB besagt, dass Mieterhöhungen entweder aufgrund einer Vereinbarung oder gemäß gesetzlicher Vorgaben erfolgen dürfen.

"Wichtig zu berücksichtigen: Mieter können gegen eine Modernisierung Einspruch erheben, wenn diese mit erheblichen Nachteilen verbunden ist, zum Beispiel bei Krankheit oder schwerer Behinderung."

Hubert Haas

Buena Hausverwalter

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  1. Wie oft (und hoch) darf die Miete erhöht werden?

Prinzipiell ist es möglich, die Miete alle 15 Monate zu erhöhen, doch gemäß § 558 Absatz 3 BGB gibt es eine festgelegte Kappungsgrenze. Diese Grenze erlaubt eine Steigerung der Kaltmiete um maximal 20 % innerhalb von drei Jahren. In dicht besiedelten Gebieten, wo Wohnraum knapp ist, darf die Miete sogar nur um 15 % steigen. Diese niedrigere Grenze ist jedoch durch die Länder festgelegt und nur fünf Jahre lang gültig. Bei Unklarheiten bietet die Stadtverwaltung weitere Auskünfte.


Es ist ebenfalls wichtig zu beachten, dass das Erreichen der Kappungsgrenze nicht bedeutet, dass die Miete automatisch dem ortsüblichen Niveau entspricht. Eine weitere Erhöhung ist dennoch nicht gestattet.

In Deutschland ist die Mietsteigerung alle 15 Monate möglich, jedoch begrenzt durch eine Kappungsgrenze von maximal 20% in drei Jahren (oder 15% in dicht besiedelten Gebieten).

  1. Wie wirkt sich eine Modernisierung auf die Miete aus?

Abgesehen von der Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete ist es für Vermieter auch möglich, die Miete aufgrund von Modernisierungsarbeiten zu erhöhen. Wenn die Immobilie durch Maßnahmen wie das Hinzufügen von Balkonen oder den Einbau eines Aufzugs aufgewertet wird, dürfen die Modernisierungskosten gemäß § 559 BGB auf die Mieter umgelegt werden. Wenn solche Modernisierungsarbeiten mehrere Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus betreffen, ist es erforderlich, dass der Vermieter die Kosten gleichmäßig auf alle betroffenen Mieter verteilt.


Maximal 8 Prozent der Kosten für Modernisierungen können dabei auf die jährliche Miete aufgerechnet werden. Weiterhin ist es so geregelt, dass die Miete von modernisierten Wohnungen über einen Zeitraum von sechs Jahren hinweg um nicht mehr als 3 Euro je Quadratmeter angehoben werden darf. Für Wohnungen, deren Miete bereits bei bis zu 7 Euro pro Quadratmeter liegt, ist die Erhöhung auf maximal 2 Euro begrenzt (§ 559 Abs. 3a BGB).

Dies trifft allerdings nur zu, wenn die Maßnahmen die Wohnsituation langfristig optimieren oder zur Reduzierung der Kosten für Energie und Wasser führen.


Nicht jede Veränderung an der Immobilie berechtigt zu einer Mieterhöhung. Wenn es um Maßnahmen geht, die neuen Wohnraum schaffen oder um grundlegende Instandhaltungsarbeiten, die Vermieter:innen sowieso ausführen müssen, dürfen sie die Miete nicht erhöhen. Falls zum Beispiel ein Heizkörper nicht mehr funktioniert und ersetzt werden muss, zählt dies zu den Erhaltungsmaßnahmen. Deshalb wäre eine Mieterhöhung in diesem Fall nicht gültig.

Vermieter dürfen die Miete aufgrund von Modernisierungsarbeiten erhöhen, wobei maximal 8 Prozent der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umgelegt werden können und die Miete über sechs Jahre maximal um 3 Euro pro Quadratmeter steigen darf.

"In Berlin erlaubt der Mietspiegel, beispielsweise bei Ausstattung der Wohnung mit einem Ceran-Herd, üblicherweise die Geltendmachung eines Spannenzuschlags von 20%. Wohingegen beim Fehlen einer Küchenspüle, eines Backofens oder einer Kochmöglichkeit sogar ein Spannenabschlag von 20% entsteht. Das kann sich bei der Gesamtmiete einer Wohnung deutlich bemerkbar machen. Informieren Sie sich daher, welche Möglichkeiten Sie bewusst nutzen können, um die Miete Ihrer Immobilie schon vorher Übergabe an den Mieter zu sichern!"

Hubert Haas

Buena Hausverwalter

  1. Wie viel früher muss der Vermieter die Mieterhöhung ankündigen

Vermieter sind nicht befugt, die Miete spontan anzuheben. Es gibt gesetzlich definierte Fristen, die eingehalten werden müssen. Eine Mieterhöhung tritt demnach erst zwei Monate später in Kraft. Wenn die Ankündigung beispielsweise im Juni erfolgt, ist die erhöhte Miete ab August fällig. Es ist jedoch zu beachten, dass Vermieter die Miete nicht ohne Weiteres anpassen dürfen, selbst wenn sie alle Richtlinien befolgen. Eine Zustimmung der Mieter im Voraus ist erforderlich.

  1. Muss der Mieter einer Mieterhöhung zustimmen

Nachdem Mieter die Ankündigung einer Mietpreiserhöhung erhalten haben, steht ihnen ein Zeitraum von zwei Monaten zur Verfügung, um Einspruch zu erheben. Sollten Vermieter die Erhöhung jedoch gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) rechtfertigen können, ist es den Mietern nicht gestattet, ihre Zustimmung zu verweigern. Ein fehlendes Widerspruchszeichen seitens der Mieter wird nicht unmittelbar als Zustimmung gewertet. Sollte eine der Mietparteien jedoch über einen Zeitraum von fünf Monaten die erhöhte Miete bezahlen, wird dies als Zustimmung angesehen. Ein stillschweigendes Einverständnis liegt auch vor, wenn Mieter ihren Dauerauftrag entsprechend anpassen.


Mieter besitzen zudem ein Sonderkündigungsrecht bei einer gerechtfertigten Mieterhöhung. Sie können ihre Wohnung außerordentlich kündigen, und zwar innerhalb der Zustimmungsfrist bis zum Ende des übernächsten Monats. Dies gilt allerdings nicht für Mietverträge, die an einen Index oder eine Staffelmiete gebunden sind.


Falls Mieter innerhalb von zwei Monaten der geforderten Mieterhöhung nicht zustimmen, haben Vermieter die Möglichkeit, innerhalb der darauffolgenden drei Monate eine Klage einzureichen. Sobald Mieter der Erhöhung zustimmen oder durch ein Gerichtsurteil dazu verpflichtet werden, tritt die erhöhte Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Erhalt der Mieterhöhungserklärung in Kraft.

Mieter haben zwei Monate Zeit, um einer Mietpreiserhöhung zu widersprechen, doch nach fünf Monaten Zahlung der erhöhten Miete gilt diese als akzeptiert. Vermieter können klagen, falls bei einer gerechtfertigten Mieterhöhung keine Zustimmung erfolgt.

  1. Tipps für die Durchsetzung der Mieterhöhung

Den Mietvertrag prüfen: Eine Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete setzt voraus, dass eine solche Erhöhung im Mietvertrag festgelegt wurde (§558 BGB).


Art der Mieterhöhung: Die Ankündigung einer Mieterhöhung muss den Mieter:innen stets in schriftlicher Form erfolgen, wobei eine E-Mail ausreichend ist. Allerdings bietet ein Einschreiben den Vermieter:innen zusätzliche Sicherheit, falls es zu einem Rechtsstreit kommen sollte.


Inhalt der Mitteilung: Die Ankündigung zur Mietanpassung muss bestimmte erforderliche Informationen enthalten. Diese umfassen:

  • Datum der Bekanntgabe

  • Mieter:innen Namen

  • Vermieter:innen Namen

  • Anpassung der Miete in EURO und Preis pro Quadratmeter

  • Frist für die Zustimmung

  • Datum des Inkrafttretens der Mietänderung


Für Mieterhöhungen ist eine Begründung erforderlich: Vermieter müssen jede Mieterhöhung rechtfertigen. Sie können dies tun, indem sie sich auf die übliche Miete in der Umgebung, Expertengutachten oder den Vergleich von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen berufen.


Die tatsächliche Wohnfläche ist für Mieterhöhungen maßgeblich: Es ist ratsam, bei Unsicherheiten die Wohnfläche zu überprüfen und nötigenfalls durch eine neue Messung anzupassen, bevor der Mieter dies verlangt. Andererseits könnte es zu Differenzen kommen und den Wunsch des Vermieters nach einer Mieterhöhung zum Scheitern bringen. Zudem könnten dadurch Ansprüche auf Rückerstattung seitens des Mieters entstehen.


Vollmacht erforderlich: Falls die Anpassung der Miete im Namen der Eigentümer:in durchgeführt wird, wie es bei einer Mietverwaltung üblich ist, ist eine passende Vollmacht erforderlich. Es ist empfehlenswert, dass diese Vollmacht entweder im Original oder als Kopie dem Mitteilungsschreiben beigelegt wird.


Nachweise und Begründungen vorlegen: Falls irgendein erwähnter Aspekt außer Acht gelassen wird oder bestimmte Formalien nicht eingehalten werden, tritt die geplante Mietanpassung sofort außer Kraft. Im Falle einer rechtlichen Auseinandersetzung wird die beantragte Erhöhung abgelehnt. Sollten Zweifel aufkommen, müssen Vermieter den gesamten Prozess erneut anstoßen.

  1. Häufige Fehler bei der Mieterhöhung

Obwohl das Bürgerliche Gesetzbuch eindeutige Vorgaben zu Mieterhöhungen macht, kommt es häufig zu Konflikten zwischen Mietern und Vermietern, aufgrund von vermeidbaren Fehlern.


Fehler des Vermieters


Laut Angaben von Mietervereinen fordern Vermieter in rund 25% der Fälle eine höhere Miete als ihnen zusteht. Oftmals machen die Vermieter Fehler bei der Anwendung des Mietspiegels oder stützen sich auf ungültige Daten. Ein Verlangen nach Mieterhöhung ist zum Beispiel von Anfang an ungültig, wenn es nicht an alle im Mietvertrag aufgeführten Mieter gerichtet ist.


Fehler des Mieters


Die rechtlichen Feinheiten sind meist komplex und für Laien schwer zu durchblicken. Wer einer Mieterhöhung nicht zustimmen möchte, sollte daher dringend einen Anwalt für Mietrecht konsultieren, eine falsche Reaktion kann schließlich kostspielig sein. Wenn der Mieter einer Erhöhung zustimmt, ist diese gültig, selbst wenn der Vermieter dazu eigentlich nicht berechtigt war. Lehnt der Mieter jedoch eine rechtmäßige Mieterhöhung ab, kann der Vermieter rechtliche Schritte einleiten, und der Mieter könnte zusätzlich zu den Gerichts- und Anwaltskosten verpflichtet werden.


  1. Musterschreiben: Ankündigung der Mieterhöhung

Für Vermieter ist es ausschlaggebend, ein Mieterhöhungsschreiben zu verfassen, das allen rechtlichen Anforderungen entspricht. Sollten bei der Formulierung der Mietankündigung Fehler auftreten, könnte dies zur Folge haben, dass die gesamte Mieterhöhung unwirksam wird.

Die Ankündigung einer Mietsteigerung muss daher folgende Elemente enthalten:

  • Absender sowie Empfänger

  • Ankündigungsdatum

  • Zeitpunkt der Mietanpassung

  • Beigefügter Mietspiegel (falls verfügbar)

  • Vollmacht (bei Vertreter:innen, wie Mietverwaltungen)


Wenn mehrere Personen zusammen als Mieter fungieren, ist es notwendig, dass alle schriftlich über jegliche Anpassungen der Miete in Kenntnis gesetzt werden.

  1. Finanzen, Zahlungsverkehr und Liquidität (MHV, SEV & WEG)

Vor allem, wenn ein Immobilieneigentümer seine Immobilie auf Kredit erworben hat oder wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen eng strukturierten Wirtschaftsplan hat, ist es ein wichtiger Auftrag des Verwalters, die Finanzen und den Zahlungsverkehr so zu managen, dass ein Haus immer liquide ist und seine Rechnungen bezahlen und die Instandhaltungsrücklage bedienen. Einmal mehr muss ein Verwalter hier sein Können und seine Erfahrung zeigen. Dementsprechend wird eine gute Software sowie funktionierende Prozessabläufe benötigt. In ungewissen Zeiten, wie den heutigen, ist der Verwalter somit eine große Entlastung für den Eigentümer.

Zusammenfassung

Alle Finanzen der Immobilie laufen zur Entlastung des Eigentümers über die Hausverwaltung, dabei liegt die Priorität dabei, den Wert der Immobilie zu erhalten oder sogar zu steigern.

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