Miete berechnen: 8 Dinge, die Sie beachten müssen (2024)

Miete berechnen: 8 Dinge, die Sie beachten müssen (2024)

Geschrieben von

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Hubert Haas

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Lilia Pitz

Lilia Pitz

Aktualisiert

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02.06.2024

02.06.2024

Geschrieben von führenden Hausverwaltern

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Hubert Haas

Leiter Hausverwaltung

Buena Berlin

Erfahrener Immobilienverwalter in Berlin mit über 20 Jahren Erfahrung.

Lilia Pitz

Leiterin Hausverwaltung

Buena Köln

Erfahrene Immobilienverwalterin in Köln mit über 7 Jahren Erfahrung.

Viele Vermieter stehen vor der Herausforderung, eine Miete festzulegen, die sowohl den Wert der Immobilie widerspiegelt als auch allen rechtlichen Anforderungen gerecht wird, um erfolgreich zu vermieten. In diesem Artikel finden Sie daher essenzielle Tipps, wie Sie den korrekten Mietpreis unter Berücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmiete, des Mietspiegels und der Mietpreisbremse bestimmen können.


  1. Warum ist das Berechnen des Mietpreises so wichtig?

Wenn ein Eigentümer sich dazu entscheidet, eine Wohnung zu vermieten, ist eine der ersten Aufgaben die Bestimmung des richtigen Mietpreises. Die Festlegung eines angemessenen Preises pro Quadratmeter spielt dabei eine entscheidende Rolle für den Erfolg der Vermietung.


Hohe Mieten können die Vermietungschancen verringern, da längere Leerzeiten zu Einnahmeverlusten führen. Außerdem führt eine überhöhte Mietforderung oft zu häufigeren Mieterwechseln.


Andererseits führt eine zu gering angesetzte Kaltmiete dazu, dass potenzielle Einnahmen für die Deckung der Betriebskosten fehlen. Zudem kann sich eine niedrige Miete beim Verkauf der Immobilie negativ auf den Verkaufspreis auswirken.


Es gibt viele Aspekte, die man bedenken muss, um einen passenden Mietpreis zu bestimmen. Dieser sollte sowohl den erwarteten Renditen als auch dem Marktwert der Immobilie gerecht werden und sich gleichzeitig in das Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Markt einfügen.


Insbesondere vor einer Neuvermietung ist es wichtig, sich umfassend mit der Materie auseinanderzusetzen. Denn ist die Wohnung einmal vergeben, sind Anpassungen nur noch innerhalb der gesetzlich erlaubten Mieterhöhungsbeschränkungen möglich.


Falls es nicht möglich ist, eine überteuerte Immobilie zu vermieten, muss der Vermieter den Mietpreis reduzieren. Dies ist keineswegs optimal, insbe

Bei der Vermietung einer Wohnung ist die Festlegung eines angemessenen Mietpreises entscheidend, um Einnahmeverluste zu vermeiden und den Marktwert der Immobilie zu erhalten, wobei umfassende Marktkenntnisse vor einer Neuvermietung unerlässlich sind.

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  1. Wie wird die Miete berechnet?

Im Grunde basiert die Berechnung auf der Kaltmiete, d.h., die Nebenkosten bleiben zunächst unberücksichtigt. Die Kaltmiete, auch Netto- oder Grundmiete genannt, deckt lediglich die reine Nutzung der Immobilie ab, die der Mieter:in zahlt. Der Preis kann variieren, je nach den Eigenschaften und dem Angebot der Immobilie.


Folgende Faktoren sollten beim berechnen des Mietpreise berücksichtigt werden:


  • Ausstattung der Immobilie:
    Der Preis wird durch verschiedene Faktoren wie Bauart, Heizungsanlage, Fußbodenart, Anzahl der Zimmer, Größe der nutzbaren Fläche und zusätzliche Merkmale wie einen Garten, Balkon oder eine Terrasse bestimmt. Außerdem spielen Haustechnik, Materialien, das Vorhandensein einer Einbauküche oder einer Garage eine Rolle bei der Ausstattung.

  • Zustand der Immobilie
    Durch das Überprüfen des Energieausweises und der in den letzten Jahren durchgeführten Modernisierungen lässt sich rasch erkennen, ob das Gebäude eine effiziente Energiebilanz aufweist und wie es um die Isolierung steht. Auf dieser Basis kann dann der Mietpreis entsprechend angepasst werden

  • Lage der Immobilie:
    Das Mietobjekt befindet sich entweder in Bestlage, in guter Lage, in durchschnittlicher oder in einfacher Lage. Die erzielbare Nettomiete wird nicht nur durch die allgemeine Bewertung der Gegend, sondern auch durch die direkte Nachbarschaft bestimmt.

  • Sonderfall Möblierung:
    Eine möblierte Wohnung zu vermieten, ist sowohl für Mieter als auch für Vermieter vorteilhaft – für Erstere bietet es praktischen Komfort und für Letztere die Chance auf Gewinn. Laut einem Kalkulationsmodell lässt sich ein Möblierungsaufschlag für einen Zeitraum von 10 Jahren festlegen. Dieser Aufschlag sollte die Anschaffungskosten sowie eine gewisse Rendite für den Vermieter abdecken.

Die Berechnung des Mietpreises berücksichtigt Faktoren wie Ausstattung, Zustand und Lage der Immobilie sowie eventuelle Möblierung, um den Wert basierend auf der Kaltmiete und vergleichbaren Marktdaten anzupassen.

"Der Mietspiegel bietet Daten zu den gängigen Mieten vor Ort, die herangezogen werden können, um einen Mittelwert für vergleichbare Objekte in derselben Umgebung zu ermitteln."

Hubert Haas

Buena Hausverwalter

  1. Beispielrechnung

Größe der Wohnung

Größe der Wohnung

90qm

90qm

Baujahr

Baujahr

2014

2014

Ortsübliche Vergleichsmiete

Ortsübliche Vergleichsmiete

11,50

11,50

Lagezuschlag (pro qm) pro Monat

Lagezuschlag (pro qm) pro Monat

1,50

1,50

Zuschlag für Einbauküche und Heizung

Zuschlag für Einbauküche und Heizung

1,78

1,78

Durchschnittlicher Mietpreis (pro qm) pro Monat

Durchschnittlicher Mietpreis (pro qm) pro Monat

14,78

14,78

Kaltmiete pro Monat

Kaltmiete pro Monat

= 1330,20

= 1330,20

Um die Warmmiete zu berechnen, müssen nun zur Kaltmiete nur die monatlichen Nebenkosten hinzugerechnet werden.

  1. Wie viel Mieterhöhung ist möglich?

Vermieter müssen auch im Jahr 2024 die Regelung der Kappungsgrenze beachten, um den Mietpreis festzusetzen. Diese Regelung schreibt vor, dass innerhalb von drei Jahren die Miete um nicht mehr als 20 Prozent angehoben werden darf. In bestimmten Städten oder Gemeinden ist sogar nur eine Steigerung von 15 Prozent zulässig.

  1. Wie hoch darf die Miete maximal sein?

Neben persönlichen Vorstellungen und Marktanforderungen müssen allerdings auch rechtliche Rahmenbedingungen beachtet werden. Die Festsetzung der Mieten hat sich innerhalb der gesetzlich definierten Grenzen zu bewegen.

  • Die Miete sollte höchstens 20% über dem üblichen lokalen Mietspiegel sein. Lediglich in seltenen Sonderfällen dürfen Vermieter eine darüber hinausgehende Miete verlangen.

  • Der Gesetzgeber betrachtet eine Kaltmiete, die um 50% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, als strafbaren Mietwucher.

  • Wenn in einer Region die Mietpreisbremse gilt, darf die Miete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete sein.

Die Miete sollte höchstens 20% über dem üblichen lokalen Mietspiegel sein.

  1. Was gilt für Staffel- und Indexmietverträge?

Eine Methode zur regelmäßigen Anpassung der Miete ist die Aufnahme einer Index- oder Staffelmiete in den Mietvertrag. In der Praxis werden diese jedoch weniger häufig genutzt, da viele Vermieter ein Interesse an einer langfristigen Vermietung haben. Sie bevorzugen es, ihre Mieter nicht durch nicht mehr tragbare Mietsteigerungen zum Auszug zu bewegen.


Staffelmiete

Ein Staffelmietvertrag bestimmt, dass die Miete über einen festgelegten Zeitraum hinweg regelmäßig angepasst und erhöht wird. Es ist vorgeschrieben, dass jede Mietanpassung mindestens für ein Jahr bestehen bleibt. Der Vertrag muss den Zeitpunkt jeder Mietsteigerung und den erhöhten Mietbetrag als genauen Geldbetrag angeben. Bei Abschluss eines befristeten Staffelmietvertrags oder wenn das Kündigungsrecht ausgeschlossen wird, kann der Mieter bis zu vier Jahre gebunden sein. Die Miete darf dabei nicht um mehr als 20 Prozent über der lokalen Vergleichsmiete liegen. In Gegenden mit einer Mietpreisbremse dürfen die Erhöhungen nicht über zehn Prozent der zu Vertragsbeginn geltenden lokalen Vergleichsmiete hinausgehen.


Indexmiete

Die Höhe der Miete bei einer Indexmiete richtet sich nach dem Verbraucherpreisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. Wenn die Kosten für die Lebenshaltung steigen, darf dementsprechend auch die Miete angepasst werden. Anders als bei der ortsüblichen Vergleichsmiete spielt die Mietpreisbremse lediglich bei der Festsetzung der Startmiete eine Rolle. Zukünftige Mieterhöhungen sind von der Mietpreisbremse ausgenommen, was bedeutet, dass die Miete über den durch die Mietpreisbremse festgelegten Betrag steigen kann.

Der Staffelmietvertrag ermöglicht regelmäßige Mietsteigerungen über einen bestimmten Zeitraum mit festen Beträgen, während die Indexmiete sich nach dem Verbraucherpreisindex richtet und Mieterhöhungen über die Mietpreisbremse hinaus zulässt.

  1. Kann ich eine Wohnung vergünstigt/ kostenlos vermieten?

Im Falle, dass eine Wohnung kostenlos oder zu einem sehr günstigen Preis an Familienangehörige oder nahestehende Personen vermietet wird, werden aufgrund der niedrigeren Miete auch weniger Steuern fällig. Wenn man jedoch in der Steuererklärung den vollen Betrag der Werbungskosten geltend machen möchte, sollte die Miete nicht weniger als 50 Prozent der üblichen Ortsmiete betragen. Liegt die Miete unter diesem Wert, wird das Finanzamt den zulässigen Anteil der Werbungskosten anhand der ortsüblichen Miete festlegen, und es können nur die Werbungskosten in Höhe des prozentualen Mietanteils abgesetzt werden.


Unabhängig davon, ob die Wohnung mietfrei oder mit der Absicht der Gewinnerzielung vermietet werden soll, um steuerliche Nachteile zu vermeiden, sollte der Mietpreis an der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgerichtet werden.

  1. Was muss ich bei der Mietpreisbremse berechnen?

Um einen angemessenen Mietpreis zu finden, ergibt es Sinn, sich mit der Mietpreisbremse auseinanderzusetzen, welche in der eigenen Region bestehen könnte. Das richtige Vorgehen:

  1. Existiert eine Regelung zur Begrenzung der Mietpreise?

  2. Falls eine solche Regelung existiert, gilt diese auch für die eigene Immobilie?

  3. Ist dies der Fall, darf die Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

"Da die Mietpreisbremse, entworfen für Märkte mit knappem Wohnraum, üblicherweise auf maximal fünf Jahre begrenzt ist. Ist es empfehlenswert, in regelmäßigen Abständen zu kontrollieren, ob diese Regelung noch gültig ist."

Hubert Haas

Buena Hausverwalter

  1. Mietpreisfindung mit dem Mietpreisrechner

Der Mietpreisrechner unterstützt Vermieter darin, einen angemessenen Mietpreis für ihre Immobilie zu ermitteln. Der Rechner fungiert sowohl bei der Erstvermietung als auch bei Mietanpassungen als Mittel, um die rechtlichen Rahmenbedingungen des Mietgesetzes zu berücksichtigen.


In vielen größeren Städten begrenzt die Mietpreisbremse die Höchstmiete. Es ist jedoch notwendig, die Mietpreisspanne, die der Mietpreisrechner angibt, für jede Wohnung individuell zu prüfen. Dies liegt daran, dass bestimmte spezielle Merkmale einer Wohnung im Mietspiegel oder Mietpreisrechner nicht genau abgebildet werden können. Besondere Eigenschaften wie eine ausgezeichnete Lage, ein besonders guter Zustand der Wohnung oder seltene Ausstattungsmerkmale wie ein zweiter Balkon, ein Wintergarten oder hochwertige Bodenbeläge können eine höhere Miete rechtfertigen als die, die durch den Mietspiegel oder Mietpreisrechner vorgeschlagen wird. Auf der anderen Seite könnten sehr negative Aspekte, wie die Nähe zu einem Flughafen, Geruchsbelästigungen oder abgenutzte Einbauten, eher eine niedrigere Miete als die vorgeschlagenen Werte rechtfertigen.


Der Mietpreisrechner dient somit als Orientierungshilfe – aufgrund der Einzigartigkeiten vieler Wohnungen ist jedoch eine exakte Wertbestimmung nicht möglich.

Der Mietpreisrechner hilft Vermietern, angemessene Mieten zu ermitteln, muss aber aufgrund der Einzigartigkeit jeder Wohnung und externer Faktoren individuell angepasst werden.

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